任志强：什么决定了房价？
【老潘说】2018年房价如何走？目前来看，这个问题很难回答。
核心是2015、2016年中国核心城市房价上涨过快后迎来“必要的”政策调控，目前2017年房价上涨和成交量基本立竿见影。而2018年如何走向，因为这个阶段的房地产政策市的原因，很难预测。
在最近任志强一次演讲中，他说，市场没办法决定房价！
事实上，房价的逻辑需要从价值论、资源论来谈！而房价高低的本质，是所有资源集聚的程度和多寡来决定。
资源越多，越稀缺，这个房价必然越高。比如北上广深为何房价高，是因为这些城市集聚了中国最好的学校，医院，文化、艺术、公共配套，政治权力，高端产业和最高经济能级。
一个生动的案例是，孟母三迁，表面是换房的故事，实质是寻找更好的邻里资源。
关于当下房地产格局和属性到底如何，推荐任志强先生的精彩剖析。
因为部分观点过于敏感，所以老潘作了一些删减。
演讲者：任志强
来源：和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会
任志强：
我个人认为房地产在中国，是非市场化的，我不敢说国家是非市场化的，我说的是房地产领域当下是非市场化的。简单来讲，决定房屋价格的是政策。
决定房价的是什么？
政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。
政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。所以说，政策决定了房价。
决定房价的因素可能分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。
同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的导向。
从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的；或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。
户籍制度
各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了 70% 的城镇化率。
不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有 40% 多。
为什么住房问题上要用户籍制度的制度计算呢？
因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。
人均套数问题，这也和我们的户籍制度有关！
中国计算套数是按照户口本的户数计算的，但是我们已经有 7700 万人城市的独居户出现，但是户口本不是。独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。
如果把户口本抛开，按国际的护照计算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的计算有一个巨大的差别，就是因为我们是按户口本计算的。
北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于 7.5 平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。
北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界有些地方房价为何相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。
城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。
第四个阶段更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，土地制度和户籍制度可能还有改善空间。
但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，核心一个差别是土地和户籍管理的不同。
所以我们没有城市化第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。同时，农村的房子没有产权证。
对土地政策的思考
在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。
开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。
就像邓博士说了，要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。
土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖 11、12 万。
这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。
有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。
我们很少看到中国中位数，所以所有的房价收入比可能是错的。你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。
所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。
重新认识户籍制度
资源的集聚，决定了人口拼命向大城市集中！
如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。
什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。
我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。
没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策！
政策里面主要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。
比如说中央政府可以下令，所有的境外投资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗，很少。大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。
其中，当基础设施建设占主导地位的时候，我们可以看见，增长方式是一种。当我们决定要保持相对 GDP 的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产!
如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产！
我们的税收，房地产税收在地方税收里面占 36%，全国税收大概占 40%，一共六种税收和房地产相关。
其中，土地财政占的比例也很大，几万亿。北京今年大概 2800 多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。
大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？
今年我们房地产对 GDP 的贡献度，到二季度的时候 6.9，三季度变成了 6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的 0.1。
我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。
交易权和定价权
微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。
至少我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。
经济学讲很清楚，最重要的是价格信号！
如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。
价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。
从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有 70 多个城市出台了 300 多个文件，所以这 300 多个文件想达到什么目标，就是控制价格。
全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。
至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能 11、12 月会有所下降。但是或许有比去年有 0.5 个增长也是最好的，至少价格上是这样的。
为什么呢，因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。无论如何也不会被改变。
比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。
所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。
资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。
还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖 11 万，批你 8.5 万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。
换句话说，我个人觉得，现在有一个口号 " 新时代 "，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。
但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的。
需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？
我们过去 1970 年大白菜两分钱一斤，2010 年 2.8 元，现在可能 5 元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70 年的时候房租 1.2 元，现在是 3000 到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分
我们还可以看到房屋真正的价格变化，每个人都在吵吵，92 年的时候是 990 元一平米，全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017 年 6 月份，7288 元一平米。
92 年到 17 年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？
但是我们再看一下 92 年一个大学生的工资是多少？84 元，换句话说 92 年 84 元的大学生，你一年的工资够买一平米的房子，你干 12 个月能买一平米房子，虽然房价很低。但是你干一年才够。
到了 2017 年的时候，大学生的工资多少？3500 元左右，84 元到 3500 元涨了 40 倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了 40 倍，什么概念，也就是两个月多一点点可以买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？
是收入增长决定了房价，如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，你的收入不增长了，房价能涨吗。
货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数 60 多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5 左右，一年可以买 12 平米房子。五年买一个 60 平米的房子，人均 30 平米。
1：5 的房价收入比还高吗，很低了。
但是在某一些地区差别巨大，包括前面所说的北上广深，人口高度集中的城市里面，最后造成的结果是高收入人群大量集中，房价极高。这就是房价的情况。
换句话说，除了政策变化以外，可能发生的房价变化，我已经告诉你了，如果还猜不出来，说明你没有听懂。
有人担心集体土地入市，其实没事。现在政策已经批准在 12 个城市用集体土地建立租赁性住房了。
租赁性住房在全国行不行？
我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，最多不超过 20 个城市，大量的需要租赁性住房。为什么这么说，
第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，我们商品房建设，邓博士说刚刚满足基本的需求，还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加，总量还是不足的，你用多少年能解决租赁性住房的建设问题。
第二并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？19 个
如果超过一万块钱需要建设租赁住房，就 19 个城市，超过两万的地方就 9 个城市
房价越低的地方越不需要租赁市场，房价三千块钱你建租赁住房干吗，中小城市出了门五分钟骑自行车到农村，在那租一个房子很便宜，建租赁房干什么。所以如果做大量的建设租赁房并不是合理的东西。
不要以为租赁性住房可以降低房价，没门。
我用几个左晖给我的图，美国的十个大都市的租赁情况，可以明显看到这些地区都是房价最高的地区，而他们租赁市场靠谁提供呢，在美国最好的是 REITs，他们的应用量远远比房地产公司多，所以 REITs 占了很大的量，因为享受减税和低息等等政策。
另外一个，香港的租赁市场，可以明显看到，自有住房的比例是 51%，但是租房的比例占 45%，房源哪来的，可以看到 63.7% 是私人住房提供的。德国我们作为专门的调查，住房合作社里面政府只占 17%，私人占 70% 多，中间的差是机构或者基金的。
我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了，如果中国继续坚持改革和市场化的道路，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务。谢谢大家！